전세 월세 전환 계산기 : 전월세전환율로 보증금과 월세를 바로 환산하는 무료 도구

집주인이 “보증금 2억 빼고 그만큼 월세로 돌리자”고 할 때, 그 월세가 적정한지 감이 오시나요? 전세를 월세로(또는 반대로) 바꿀 때는 전월세전환율이라는 기준으로 보증금과 월세를 환산합니다. 전세 월세 전환 계산기는 이 전환율을 넣으면 전세보증금을 월세로, 월세를 전세로 즉시 바꿔주는 도구입니다. 계약 협상 전에 숫자를 미리 맞춰볼 수 있어요.

Table of Contents

전월세전환율이란

전월세전환율은 전세보증금을 월세로 바꿀 때 적용하는 연이율입니다. 예를 들어 전환율이 5.5%라면, 보증금 1억 원을 월세로 돌릴 때 1년치 월세가 550만 원(=1억 × 5.5%)이 되고, 이를 12로 나눈 약 45.8만 원이 월세가 됩니다.

전세 → 월세: 월세 = (전세보증금 − 남길 보증금) × 전환율 ÷ 12
월세 → 전세: 전세 환산 보증금 = 보증금 + (월세 × 12 ÷ 전환율)

전환율이 높을수록 같은 보증금이라도 월세가 커지고, 낮을수록 월세가 작아집니다. 그래서 임차인은 전환율이 낮은 쪽이, 임대인은 높은 쪽이 유리합니다. 이 두 산식을 전세 월세 전환 계산기가 대신 계산해 주므로, 숫자를 직접 대입할 필요 없이 방향만 고르면 됩니다.

법정 전환율 상한 — 무한정 올릴 수 없어요

기존 계약을 갱신하며 전세를 월세로 바꾸는 경우, 전환율에는 법정 상한이 있습니다. 「주택임대차보호법」 제7조의2에 따라 다음 두 값 중 낮은 쪽을 넘을 수 없습니다.

기준	값
대통령령으로 정한 비율	연 10%
한국은행 기준금리 + 대통령령 이율	기준금리 + 2%

즉 기준금리가 3.5%라면 상한은 3.5% + 2% = 5.5%이고, 이 값이 10%보다 낮으므로 5.5%가 상한입니다. 기준금리가 크게 오르지 않는 한 대부분 “기준금리 + 2%”가 실제 상한이 됩니다.

주의할 점은, 이 법정 상한은 기존 계약을 갱신하며 전환할 때 적용된다는 것입니다. 새로 맺는 계약이라면 시장에서 형성된 전환율(보통 이보다 높음)로 정해지는 경우가 많습니다. 계산기에서는 시장 전환율을 직접 넣어 계산하고, 필요하면 기준금리로 법정 상한을 확인할 수 있게 했습니다.

계산 예시

보증금 4억 원 전세를, 2억 원만 남기고 나머지 2억 원을 월세로 돌린다고 해볼게요.

전환율 2.5%일 때: 2억 × 2.5% ÷ 12 = 월세 약 41.7만 원
전환율 4%일 때: 2억 × 4% ÷ 12 = 월세 약 66.7만 원

전환율 차이 1.5%p가 월세 25만 원 차이를 만듭니다. 이래서 전환율을 정확히 알고 협상하는 게 중요합니다. 전세 월세 전환 계산기로 전환율을 바꿔가며 월세가 어떻게 달라지는지 미리 시뮬레이션해 보면, 협상 테이블에서 훨씬 유리해집니다.

전세가 유리할까, 월세가 유리할까

전세와 월세 중 무엇이 유리한지는 정답이 없고, 전환율과 내 돈의 기회비용을 비교하면 답이 보입니다. 핵심은 이렇게 생각하는 것입니다. “보증금으로 묶일 목돈을 다른 곳에 굴렸을 때의 수익률”과 “전월세전환율”을 견주는 거예요.

전환율 > 내 돈의 기대수익률이면 → 전세가 유리합니다. 예를 들어 전환율이 5.5%인데 내 목돈을 굴려봐야 연 3%밖에 못 번다면, 그 돈을 월세로 돌리는 순간 5.5% 비용을 무는 셈이라 손해입니다. 보증금으로 묶어두는 게 낫습니다.
전환율 < 내 돈의 기대수익률이면 → 월세가 유리할 수 있습니다. 목돈을 더 높은 수익처(사업·투자·고금리 예금 등)에 넣을 자신이 있다면, 보증금을 빼서 월세로 돌리고 그 차액을 굴리는 편이 나을 수 있습니다.

물론 이건 순수하게 돈의 논리이고, 실제로는 목돈 마련 여부·이사 계획·전세보증금 반환 위험 같은 현실 조건이 함께 작용합니다. 그래도 전환율을 기준선으로 삼으면 “지금 이 조건이 나에게 이득인지”를 감이 아니라 숫자로 판단할 수 있습니다. 계산기로 전세와 월세 금액을 서로 환산해 두고, 위 기준으로 비교해 보세요.

반전세는 왜 늘어날까

요즘은 전세도 월세도 아닌 반전세(보증금 + 월세)가 크게 늘었습니다. 배경에는 몇 가지 흐름이 있습니다.

금리 변동: 금리가 오르면 전세보증금을 대출로 마련하는 부담이 커져, 세입자가 보증금을 낮추고 일부를 월세로 돌리는 반전세를 찾게 됩니다.
집주인의 선호: 저금리 시기에는 전세보증금을 굴려도 수익이 적어, 집주인이 매달 현금이 들어오는 월세·반전세를 선호하는 경향이 생겼습니다.
전세 리스크 회피: 전세보증금을 크게 묶어두는 데 대한 부담이 커지면서, 보증금을 줄이고 월세를 섞는 방식이 늘었습니다.

이런 흐름 때문에 “전세를 반전세로 바꾸면 월세가 얼마인지” 미리 계산해 볼 일이 많아졌습니다. 전세 월세 전환 계산기가 바로 그 상황을 위한 도구입니다.

전세 월세 전환 계산기 사용법 (30초)

상단에서 전세 → 월세 또는 월세 → 전세 방향을 고릅니다.
전세보증금(또는 보증금·월세)을 입력합니다. 억 단위 프리셋 버튼으로 빠르게 넣을 수 있어요.
전월세전환율을 입력합니다(기본 5.5%). 시장에서 실제 적용되는 값을 넣으세요.
법정 상한이 궁금하면 “법정 상한은 얼마일까?”를 눌러 기준금리를 넣으면, 상한이 자동 계산되고 그 값을 전환율로 바로 적용할 수 있습니다.
전환 계산하기를 누르면 전환된 월세(또는 전세 환산 보증금)와 계산식이 결과 카드로 나옵니다.

자주 묻는 질문 (FAQ)

Q. 전월세전환율은 어디서 확인하나요?
지역별 실제 전환율은 한국부동산원 등에서 통계로 공개하며, 시·군·구마다 다릅니다. 계약을 갱신하며 전환하는 경우엔 법정 상한(기준금리 + 2%와 10% 중 낮은 값)을 넘을 수 없습니다.

Q. 법정 상한과 시장 전환율은 왜 다른가요?
법정 상한은 기존 계약을 갱신하며 전환할 때 임차인을 보호하기 위한 최대치입니다. 반면 새로 집을 구할 때의 시장 전환율은 수요·공급에 따라 형성돼 보통 법정 상한보다 높습니다. 상황에 맞는 값을 넣어 계산하세요.

Q. 집주인이 계약 갱신하면서 전세를 월세로 바꾸자고 하면 따라야 하나요?
계약을 갱신할 때 임차인 동의 없이 임대인이 일방적으로 전세를 월세로 바꿀 수는 없습니다. 국토교통부 안내에 따르면, 계약갱신청구권을 행사해 갱신되는 계약에서 임대인이 월세 전환을 요구하더라도 임차인이 동의하지 않으면 종전과 같은 전세 조건으로 갱신됩니다. 다만 서로 합의해 월세(반전세)로 전환하는 것은 가능하며, 이때 전환율은 앞서 설명한 법정 상한을 넘을 수 없습니다.

Q. 집주인이 법정 상한을 넘는 전환율을 요구하면 어떻게 하나요?
기존 계약을 갱신하며 전환하는 경우, 법정 상한(기준금리 + 2%와 10% 중 낮은 값)을 초과한 부분은 효력이 없습니다. 상한을 넘겨 이미 낸 월세가 있다면 돌려받을 수 있고, 분쟁이 생기면 주택임대차분쟁조정위원회(한국부동산원·LH 운영)에 조정을 신청할 수 있습니다. 무료로 이용할 수 있으니 혼자 감당하기 어려운 상황이라면 도움을 받는 것이 좋습니다.

Q. 보증금을 일부만 월세로 돌릴 수도 있나요?
네. ‘월세 전환 후 남길 보증금’에 남기고 싶은 금액을 넣으면, 그 차액만 월세로 환산합니다. 전액 월세로 돌리려면 0을 입력하세요. 이렇게 보증금과 월세를 섞은 형태를 흔히 ‘반전세’라고 부릅니다.

Q. 계산 결과가 실제 계약과 다를 수 있나요?
이 계산기는 전환율 공식에 따른 참고용 추정치입니다. 실제 계약 금액은 임대인·임차인 협의로 정해지고, 관리비·중개보수 등은 별도입니다. 큰 금액이 오가는 계약인 만큼 최종 조건은 공인중개사와 확인하세요.

Q. 전세 월세 전환 계산기는 모바일에서도 되나요?
네. 별도 설치 없이 스마트폰 브라우저에서 바로 쓸 수 있습니다. 부동산에서 조건을 들으며 그 자리에서 월세를 환산해 보기에 좋아요.

Q. 입력한 금액이 저장되나요?
아니요. 모든 계산은 여러분의 브라우저 안에서만 이뤄지고, 입력값은 서버로 전송·저장되지 않습니다.